Josefine hat geschrieben: Di 8. Sep 2026, 22:33
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Vor der Finanzkrise hat man in Spanien auch gedacht, die Preise steigen immer weiter.
Aber dann platzte die Immo-Blase im Jahr 2008 in Spanien und dauerte bis ca. 2013/14.
Wir haben in der Finanzkrise gekauft und zwar 2011. Der Preis für unsere Spanien-Immo war sehr günstig, aber für unsere deutsche Immobilie war der Verkaufspreis natürlich auch niedriger als vor der Krise.
Vielleicht hat man heute wieder Höchstpreise und im nächsten Jahr fallen sie wieder aus irgendwelchen finanzpolitischen Gründen. Niemand weiß es, wie die Zukunft aussieht.
Der Kauf hängt ja auch davon ab, wann das Rentenalter beginnt. Denn gerade dann, kann man eine Spanien-Immobilie richtig nutzen. Ist man noch berufstätig hat man ja nur 6 Wochen Urlaub. Lohnt sich also nicht richtig. In jüngeren Jahren wollen viele Berufstätige auch noch mehr von der Welt sehen. Dann bleibt womöglich noch weniger Zeit für die eigene Immobilie in Spanien.
Aus den hohen Verkaufspreisen sollte man aber nicht automatisch darauf schließen, dass die Costa Blanca heute wieder eine Immobilienblase wie 2007 hat, denn die Situation ist strukturell anders:
2007 hatten wir unter anderem:
- sehr lockere Kreditvergabe
- anschließend einen massiven Nachfrage- und Kreditkollaps
Heute ist ein wesentlich wichtigerer Faktor das
Angebotsdefizit. Gleichzeitig ist die Nachfrage von ausländischen Käufern an der Costa Blanca sehr stark. Auch die Tinsa-Daten zeigen, dass sich die Küstenmärkte deutlich anders entwickeln können als der spanische Gesamtmarkt. Die Costa Blanca ist heute teuer und die Immobilienpreise liegen teilweise klar über 2007, aber die Daten sprechen nicht für eine 1:1-Wiederholung der spanischen Immobilienblase von 2007.
Der wichtigste Unterschied ist die Finanzierung. Beim Boom bis 2007 war Spanien von starkem Kreditwachstum, sehr hoher Bautätigkeit und spekulativer Nachfrage geprägt. Der Banco de España kommt in seiner langfristigen Analyse zu dem Schluss, dass der heutige Wohnungsmarkt – trotz kräftiger Preissteigerungen – nicht dieselbe Überdimensionierung wie beim Boom der ersten 2000er-Jahre aufweist. Gleichzeitig sieht die Notenbank inzwischen wachsende Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage. B Banco de España.
Heute haben wir eher:
zu wenig attraktive Wohnungen + sehr starke Nachfrage
statt:
zu viele neu gebaute Wohnungen + zu viel Kredit.
Das ist ein fundamentaler Unterschied.
2025 entfielen laut dem Colegio de Registradores rund 43,29 % aller registrierten Wohnungskäufe in der Provinz Alicante auf Ausländer. Spanien insgesamt lag bei nur rund 13,8 %. Gerade in den höherpreisigen Küstenlagen gibt es viele Käufer mit ausländischem Einkommen, Kapital oder bereits vorhandenem Vermögen.
Das macht den Markt weniger abhängig vom spanischen Hypothekenmarkt als 2007.
Besonders an der Costa Blanca wächst das Angebot nicht annähernd so schnell wie die Nachfrage, denn neue Wohnungen in attraktiven Küstenlagen sind schwierig zu schaffen. Es besteht eine völlig andere Ausgangslage als 2007, denn...
...es steht weniger Bauland zur Verfügung, Baugenehmigungen werden nicht mehr so schnell erteilt, Proteste gegen Überbauung mehren sich, Umweltauflagen müssen erfüllt werden, da die Infrastruktur mit dem Bevölkerungswachstum nicht mithält. Zudem sind die Baukosten in die Höhe geschnellt, die politische Unsicherheit drängt finanzkräftige Käuferschichten aus Mitteleuropa auf den Markt, und letztendlich gibt es immer weniger Grundstücke in attraktiven Lagen zu kaufen - es wird eng an der Costa Blanca. Deswegen wird auch jedes alte Haus, jedes winzige Grundstück (auch in Steilhang- oder Schattenlage!) seinen Käufer finden, Hauptsache es liegt nah genug am Meer.
Der Markt kann weiter steigen, solange internationale Käufer bereit sind, die Preise zu bezahlen, obwohl die lokale Bevölkerung kaum noch mithalten kann. Wann die Erschwinglichkeitsgrenze erreicht sein wird, lässt sich heute noch nicht abschätzen. Die nördliche Costa Blanca hat sich in den letzten Jahren in Richtung Premium-/Lifestylemarkt entwickelt. Was ich beobachtet habe: Neue Käufer haben im Durchschnitt mehr Kapital. Eine Immobilie, die vor 10–15 Jahren beispielsweise für einen relativ wohlhabenden europäischen Mittelständler attraktiv war, kostet heute möglicherweise 500.000–700.000 €. Für eine wirklich gute Villa werden 800.000 bis 1,5 Mio. € aufgerufen - oder noch mehr. Damit verschiebt sich zwangsläufig die soziale Zusammensetzung der Käufer.
Und genau das verändert das Publikum.
Gleichzeitig gibt es in den Premiumorten wie Denia, Jávea, Moraira, Calpe und Altea einen zweiten Effekt:
Restaurants passen ihr Angebot an die zahlungskräftigere Kundschaft an. Wenn mehr Gäste bereit sind, 50–70 € pro Person statt 25–35 € auszugeben, entsteht ein anderes gastronomisches Angebot.
Das ist ein klassischer Nachfrageeffekt.
Und er kann sich selbst verstärken: wohlhabendere Besucher → höherpreisige Gastronomie → höhere Kosten für lokale Konsumenten → weniger günstige Angebote → noch stärkeres Premiumimage.
Wenn dieser Prozess anhält entsteht eine Art touristische bzw. internationale Gentrifizierung. Denn höhere Immobilienpreise führen zu höheren Mieten, höheren Gastronomie-/Dienstleistungspreisen. Lokale Beschäftigte können sich die Region immer weniger leisten und werden durch wohlhabendere Zuzügler ersetzt.
Ich weiß nicht, ob ich es hier schon einmal erwähnt habe: Wir saßen im Hochsommer in einer Strandbar, das Thermometer zeigte 37 Grad. Die Bedienung, bekleidet mit langer Hose, langärmligen T-Shirt und Sombrero 
bediente aufmerksam die Gäste, ohne eine Miene zu verziehen. Als ich sie (es war eine Kolumbianerin) fragte, wie viele Stunden sie bei der Hitze täglich arbeitet, antwortete sie mit versteinerter Miene: 12 Stunden. Als wir zum Auto gingen sah ich einen fast vollen Bus auf dem Parkplatz stehen, der offensichtlich noch auf weitere Passagiere wartete. Das Unternehmen hat seinen Sitz 40 Minuten von der Küste entfernt. Im Bus saßen nur Südamerikaner. Schnell mal zusammengerechnet: Eine Stunde Anfahrt + 12 Stunden Arbeitszeit, Pausen???? + eine Stunde Rückfahrt - da fällt man nur noch erschöpft ins Bett. Mir war klar, warum die Frau kein Lächeln mehr für die Kunden übrig haben konnte.
Wichtige Änderung für Käufer in 2026
