Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Preisentwicklung, rechtl. Voraussetzungen, Kataster, Grundbuch, Genehmigungen etc.
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Kipperlenny
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Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von Kipperlenny »

Moin Moin,

wir haben nun einen Architekten hier gehabt, der für uns die Pläne und Anmeldung machen soll bzgl. dem Umbau der Garage (Souterrain) in Wohnraum. Wir brauchen dazu ja einen Deckendurchbruch, eine Treppe, neue Fenster usw.
Dieser meinte nun (er ist übrigens sehr freundlich, erklärt alles nochmal etc. - nur halt auf spanisch ^^), dass er einen "uso flexible" anmelden möchte statt dormitorios - da unsere Deckenhöhe sonst nicht ausreicht (2,3m). Tiefer buddeln wäre zu teuer und könnte Probleme mit dem Wasserspiegel geben.

Nun meine Frage:

- Was darf ich im Wohnraum? Alles, auch schlafen, denke ich.
- Was darf ich im uso flexible? Wohnzimmer? Küche? Bad? Abstellraum?
- Was darf ich in der Garage? Auto und Staubsauger abstellen? Fitnessraum und Badezimmer?

Wir überlegen halt, ob es Sinn macht von Garage auf Uso Flexible zu wechseln (auch was den Wert des Hauses angeht). Oder ob die Nutzungsmöglichkeiten dadurch weiterhin zu begrenzt sind. Dann kann man es auch Garage lassen...

Liebe Grüße
Lenny

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baufred
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von baufred »

... mal als Beispiel die Definitionen in Murcia:

http://www.murcia.es/documents/11263/22 ... eneral.pdf

... generell geht's da - wie in D'land - um die Bedingungen zum dauernden Aufenthalt von Personen/Menschen > Licht, Luft, Raumhöhen, Zugänglichkeiten > Fluchtwege und sonstigen Rahmenbedingungen zum Nutzen des Menschen ...

Ob da dann auch unter "uso flexible" die Nutzung als Garage mit besonderen Anforderungen > Lüftung, Brandschutz, Bodendichtigkeit etc. zusammen harmoniert :?: ... und was noch wichtiger ist, wie's denn der örtl. "funcionario" gelten lässt ... selbst würde ich bei "garaje" durchaus keine Hemmungen haben in einer Ecke 'nen Fitnessbereich für die temporäre Nutzung zu platzieren - wenn sonst alles passt ...
Zuletzt geändert von baufred am Mo 20. Jan 2020, 13:58, insgesamt 1-mal geändert.
Saludos -- baufred --

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Kipperlenny
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von Kipperlenny »

In dem PDF geht es aber weniger um das Innenleben des Hauses oder? Also mehr um die Anforderungen an Parkplätze (hat unser Architekt auch erwähnt, wir brauchen weiterhin einen Parkplatz), die Nutzung als commercial usw...

Ein Uso Flexible finde ich im Netz nicht... Ob man da z.B. Wohnzimmer und Küche drin einrichten darf...

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baufred
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von baufred »

... stimmt schon - hier ist mehr der öffentliche und kommerzielle Bereich abgedeckt ...

Warte mal 'n Moment, ich schau mal, was das Normenpaket CTE so im Detail hergibt ...

... vorab, schon mal zum Durchblättern:
https://www.arquiparados.com/t895-cte-c ... -descargas

Generell wird im dtsch. Baurecht nahezu identisch definiert - mit den zugeordneten techn. Anforderungen:
Wohnräume > geeignet zum dauernden Aufenthalt von Personen >> Wohnen, Schlafen, Arbeiten
Nutzräume > Sondernutzung > wie Keller, Lagerräume, Hobbyräume u.A. auch Fitnessbereich > Achtung auch hier Gefährdungspotentzial möglich
Garagen > entsprechend der Sicherheitsbestimmungen

Ergänzt :idea: :!: :

Für Pedreguer > Ordenanzas Municipales

https://pedreguer.es/public/download/15 ... reguer.pdf

Unter dem Gesichtspunkt der baurechtlichen Regelungen - nach durchblättern des Paketes CTE - sehe ich die Planbezeichnung "Uso flexible" mal als "Ars*** an die Wand"-Bezeichnung, um weiteres Hinterfragen durch das "Urbanismo" aus dem Weg zu gehen und die Verantwortung für die spätere Nutzung dem Bauherrn/Eigentümer "aufzulasten" ... von rechtliche Konsequenzen - falls im "Urbanismo" noch jemand aufwachen sollte - mal ganz zu schweigen ... also, ¡Ojo! :-?
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von Kipperlenny »

Oh mist, bei mir steht noch Pedreguer als Wohnort :-D
Wir sind doch umgezogen nach Los Nietos (Bei Cartagena).

Ja dann muss er uns das nochmal genauer erklären - was man im Uso Flexible jetzt darf, und was das besser macht als Garaje... Ob man irgendwo den m² Preis für die unterschiedlichen Usos findet? Womit z.B. eine Bank den Wert der Immobilie berechnet...

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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von baufred »

Kipperlenny hat geschrieben:
Mo 20. Jan 2020, 15:07
Oh mist, bei mir steht noch Pedreguer als Wohnort :-D
Wir sind doch umgezogen nach Los Nietos (Bei Cartagena).
... soooo hat ich es eigentlich auch in Erinnerung ;;)

... macht aber nichts, weil die wesentlichen Bestandteile des Baurechts > Normung > Entwurf, Konstruktion, Materialien etc. übergeordnet geregelt sind und nur lokale Nutzungsfestlegungen - weniger das Gebäude als solches, sondern besonders im Gemeindeumfeld und Nachbarschaftsrecht > Gestaltung, Grenzabstände etc. unter Berücksichtigung der lokalen "Befindlichkeiten" regelt ... und, "La Unión" hat auch keine besondere Infos dafür auf der HP eingestellt ...

Wie ich bereits schrieb, legt sich der Architekt nicht fest, was die Schere > Nutzung vs. Anforderungen ans Gebäude erst einmal "flexibel" mit "uso flexible" offen lässt und somit hat der Sachbearbeiter im Urbanismo keinen Grund zum Meckern ... andererseits, wenn der Eigentümer nach Bezug die "Sachzwänge" von Nutzung zur technisch geforderten Rahmenbedingungen später "leidend" bei Nutzungsänderung in Kauf nimmt, kann es im Nachhinein das Urbanismo auch nicht verhindern ... unter der Annahme, dass hier auch nur die Raumhöhe im Keller ist, sollte - wie auch im Garagenbereich der Sicherheitsaspekt - die technische Ausrüstung dem techn. Standard und der Nutzung entsprechen.

Auch wir wohnen in D'land in einem "barrierefrei" kernsanierten Wohnhaus, was heute nicht mehr so genehmigt werden würde > Ursprung: 1874 mit Raumhöhen von 2,30m - heute gefordert mind. 2,50m ... dennoch ist es erlaubt (Stichwort > Bestandsschutz) - und nach Sanierung entspricht es jetzt einem hochwertigen Neubau - halt bis auf die Raumhöhe :d ....
Saludos -- baufred --

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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von Kipperlenny »

baufred hat geschrieben:
Mo 20. Jan 2020, 16:33
andererseits, wenn der Eigentümer nach Bezug die "Sachzwänge" von Nutzung zur technisch geforderten Rahmenbedingungen später "leidend" bei Nutzungsänderung in Kauf nimmt, kann es im Nachhinein das Urbanismo auch nicht verhindern ... unter der Annahme, dass hier auch nur die Raumhöhe im Keller ist, sollte - wie auch im Garagenbereich der Sicherheitsaspekt - die technische Ausrüstung dem techn. Standard und der Nutzung entsprechen.
Hä? :-D Bitte nochmal in Dumm (für mich). Ich bin und bleibe der Eigentümer ^^
Raumhöhe aktueller Wohnbereich (1. Etage) ist über 2,5m und das ist alles richtig Vivienda.
Raumhöhe in der Garage (Souterrain) ist 2,3m. Alles andere (Licht, Luft, Ausgang, etc.) passt.

Was heißt "leidend"? Worunter soll wer leiden? ;;)

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baufred
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von baufred »

Kipperlenny hat geschrieben:
Mo 20. Jan 2020, 16:37
Hä? :-D Bitte nochmal in Dumm (für mich). Ich bin und bleibe der Eigentümer ^^
Raumhöhe aktueller Wohnbereich (1. Etage) ist über 2,5m und das ist alles richtig Vivienda.
Raumhöhe in der Garage (Souterrain) ist 2,3m. Alles andere (Licht, Luft, Ausgang, etc.) passt.
... klar - bist und bleibst du nach Umbau auch Eigentümer :-D ...

Sollte aber im Keller-/Souterrainbereich eine Nutzungsänderung/Umnutzung (z.B. zu Wohnzwecken) nach Abschluß der Bauarbeiten stattfinden >> Vorlage des Schlußabnahmeprotokolls (Fin de Obra), Rückforderung der "Fianza" vom Ayuntamiento nach Dokuvorlage mit Bestätigung bei der SUMA (kassiert sie auch bei euch die IBI??), die nicht im Baurecht "gedeckelt" ist, bist du der "Leidende" :(( :-D ... und musst mit den Gegebenheiten leben > hier: die Raumhöhe, solltest aber alles andere einigermaßen normengerecht erfüllt haben >> techn. Ausrüstung (Elt./Wasser/Heizung), Tageslicht/Lüftung = Fenstergröße, Fluchtwege (keine "gefangene" Räume), normengerechte Treppe ins Untergeschoss etc. ...
Treppen z.B.: https://www.lasescaleras.es/?p=155
Saludos -- baufred --

chris
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von chris »

Vom einem "uso flexible" habe ich zuvor noch nie gehört, aber das will ja nichts heißen....

Es klingt mir trotzdem danach, dass der Kollege hier einen möglichst schwammigen Begriff verwendet, um sich nicht festzulegen. So kann man die einzelnen Räume natürlich relativ frei benennen, zum Beispiel als Sala Multiusos, aber die Nutzung muss natürlich auf diejenige beschränkt sein, deren Vorschriften erfüllt werden. Und eine Wohn-Nutzung ist bei einer Deckenhöhe von 2.30m ausgeschlossen, Ausnahme sind Flure, Bäder und Küchen. Allerdings darf ein Einfamilienhaus in aller Regel nur eine Küche haben, im Untergeschoss jetzt also noch drei Küchen zu planen, um den Bereich zur Vivienda hinzuzufügen, geht leider nicht.

Wie man die Räume letztlich nutzt, ist natürlich jedem selbst überlassen, solange man für den Eigenbedarf baut und nicht zB vermietet. Selbst in eine Garage kann man ein Bett stellen, wenn man Lust darauf hat.

Wenn der Umbau als "uso flexible" mit entsprechenden Multiuso-Räumlichkeiten genehmigt wird, dann sollte man das so machen, aber es muss klar sein, dass eine grundlegende Vorschrift der Bewohnbarkeit nicht erfüllt wird, die Bereiche werden also niemals offiziell Wohnräume sein, weder in der Escritura, noch beim Verkauf, noch bei der Vermietung. Betten reinstellen und als Villa mit sechs Schlafzimmern anpreisen geht also nicht, selbst wenn der Umbau eine Baugenehmigung für den flexiblen Gebrauch erhalten sollte.

Flexibel ist zwar nicht eindeutig definiert, aber Wohnraum als Nutzung ist eindeutig nicht Teil der flexiblen Nutzung im vorliegenden Fall.

Miesepeter
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Re: Garaje, Vivienda, Uso flexible...!?

Beitrag von Miesepeter »

Die Bezeichnung "uso flexible" ist ein rein technischer Ausdruck zur Nutzungseinstufung im Kataster. Was jeder damit oder darin macht bliebt ihm selbst überlassen.
Ich weiss nicht, ob ich bin wo ich hinwollte, aber sicher da wo ich hin sollte.
Warum kann der Friedenskampf nicht friedlich ausgetragen werden?
Die Gedankenfreiheit ist die einzig wahre und die größte Freiheit, die der Mensch erreichen kann. (M. Gorki)

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