Neue Bestimmungen, Gesetze zur Ferienvermietung

[Oliva B.]

Na endlich weht ein frischer Wind durch die Regierungsgebäude in Madrid...

Es ist geplant, die unterschiedlichen Bestimmungen, Normen und Gesetzte bezüglich der Ferien-Vermietungen landesweit zu vereinheitlichen. Bisher kochte jede autonome Region ihr eigenes Süppchen. Ziel sei es "gegen globale Giganten" (gemeint sind offenbar Airbnb und andere Ferienvermietungsplattformen) zu kämpfen, denn Gemeinsamkeit macht stark.

Durch die angedrohten Sanktionen für Anbieter nicht registrierter Ferienhäuser (bzw. der Plattformen, wo diese ihre Ferienobjekte anbieten), hätte sich die die Zahl der registrierten Wohnungen von 38.688 Wohnungen im Jahr 2014 auf derzeit 66.755 (landesweit ) erhöht. Wenn man sieht, was an den spanischen Küsten landauf und landab vermietet wird, sind diese Zahlen eher marginal...

Dass regionale Bestrebungen seltsame Blüten treiben können, zeigt der Fall der Hauptstadt der valencianischen Gemeinschaft. Dort hat der Stadtrat angekündigt, im Zentrum der Hauptstadt des Turia nur die Wohnungen im ersten Stock der Gebäude zur Vermietung zuzulassen.
Quelle: Diario Información

[Miesepeter]

Der Schuss in Sachen Vereinheitlichung Von Ferienobjekten könte nach hinten losgehen und das Gegenteil bewirken. Dazu sind die örtlichen bzw. regionalen Gegebenheiten zu verschieden.

[brigittekoslowski]

Hier bei uns gehst Du zum Amt,holst Dir ein Papier,bezahlst einige Euros und das war es,wurde mir so von einer Nachbarin erzählt

[Alexa_aus_M]

Wohnungen, die an Touristen vermietet werden (VT) obliegen somit nicht mehr der Gesetzgebung des spanischen Staates, sondern den Tourismusgesetzen der autonomen Regionen, sofern sie über solche verfügen.

und wo findet man die?

Und überhaupt, was gilt, wenn man zu Vermietungszwecken eine Vermittlungsfirma dazwischenschaltet, die sich allein(!) um alle Belange kümmert, Werbung macht, Wäsche wechselt etc. und dem Eigentümer (lediglich) einen Teil der erwirtschafteten Miete zahlt?

Oder fällt man mit (nur) einer Immobilie nicht unter die Vermietungsvorschriften, sondern unter die der Vermögensverwaltung?

[Oliva B.]

Wohnungen, die an Touristen vermietet werden (VT) obliegen somit nicht mehr der Gesetzgebung des spanischen Staates, sondern den Tourismusgesetzen der autonomen Regionen, sofern sie über solche verfügen.

und wo findet man die?

Und überhaupt, was gilt, wenn man zu Vermietungszwecken eine Vermittlungsfirma dazwischenschaltet, die sich allein(!) um alle Belange kümmert, Werbung macht, Wäsche wechselt etc. und dem Eigentümer (lediglich) einen Teil der erwirtschafteten Miete zahlt?

Oder fällt man mit (nur) einer Immobilie nicht unter die Vermietungsvorschriften, sondern unter die der Vermögensverwaltung?

Die Agència Valenciana gibt auf ihrer Website Antworten auf die häufigsten Fragen (FAQ), die sich mit der touristischen Vermietung beschäftigen, leider nur auf Spanisch (oder Valenciano).
Auch wenn du eine Vermietungsagentur einschaltest, brauchst du eine Registrierungsnummer. Ob sich die Agentur darum kümmert, kann ich dir nicht sagen. An die Vermietungsvorschriften musst du dich immer halten, bei einer Agentur fällt zusätzlich Umsatzsteuer an. Die Mieteinnahmen musst du selbstverständlich in Spanien versteuern.

[Miesepeter]

Der Vermittler kassiert die MWSt. für SEINE Leistungen, nicht aber auf die Miete. In jedem Fall ist ein Vermittler keine Garantie ausser die Rechnung, die man zu blechen hat, und wenn er sonstnochwas verspricht.

[Alexa_aus_M]

An die Vermietungsvorschriften musst du dich immer halten, bei einer Agentur fällt zusätzlich Umsatzsteuer an. Die Mieteinnahmen musst du selbstverständlich in Spanien versteuern.

Danke, Oliva!

Dass ich die Einkommenssteuer auf das Einkommen aus der Vermietung zahlen muss, ist klar. Ich frag mich jetzt wegen der Umsatzsteuer:
Als Beispiel: Agentur vermietet die Bleibe für 1.000 € netto zzgl USt. (10 %, glaube ich, ist aber letztendlich egal). Der Kunde zahlt also 1.100 €.
Davon führt die Agentur diese Ust., also 100 €, ans spanische Finanzamt ab, und von den verbleibenden 1000 € überweist sie mir 700 €. So weit so gut.
Diese 700 € sind mein Einkommen aus der Vermietung, das ich erkläre und entsprechend die Einkommenssteuer zahle. Muss ich denn von diesen 700 € noch die Umsatzsteuer ausrechnen und ans Finanzamt abführen? Denn ich bin ja "Unternehmerin"... oder?

Es steht z. B. hier (kswg.eu/fileadmin/user_upload/Ferienwohnung_in_Spanien.pdf):
Soweit eine touristische Vermietung erlaubt ist oder aber die Genehmigung erteilt wurde, wird die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit gewertet, die sowohl der Körperschaftsteuer wie auch der Umsatzsteuer in Spanien unterliegt. Der Vermieter ist verpflichtet, eine entsprechende Buchhaltung zu führen und die Steuererklärungen zu den vorgeschriebenen Fristen einzureichen.

und hier (europeanaccounting.net/fileadmin/user_upload/publikationen/Spanische-Einkuenfte-aus-Vermietung-und-Verpachtung-01.pdf):
Sobald diese Lizenz vorliegt, übt man nach spanischen Steuergesetzen eine gewerbliche Tätigkeit aus, die einerseits den Vorschrifte der Körperschaftsteuer und andererseits auch der Umsatzsteuer unterliegt. Das hat zur Konsequenz, dass man entsprechende Aufzeichnungen (Buchhaltung) erstellen muss, um die Steuererklärungen zu den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen einreichen zu können.

[Miesepeter]

Wenig oder fast gar nicht wird hier erwähnt, dass man als Unternehmer auch abzugsfähige Betriebskosten und -Ausgaben hat. Die Körperschaftsteuer "Impuesto Sociedades" betrifft NUR sogen. "Juristische Personen" (personas juridicas) also jede Fom von Geselllschaften. Bei er erwähnten Quelle handelt es sich um eine "Betrachtung" seitens eines davon lebenden Unternehmens aus dessen Sicht, also nicht unbedingt der Weisheit letzter Schluss.

[Oliva B.]

Alexa, du hast in einem anderen Thread geschrieben:

Überhaupt sind die Angaben in verschiedenen Portalen so was von unterschiedlich, wie die deutsche Nationalmannschaft 2014 und 2018

Und die Chance, weitere konträre Auskünfte zu erhalten, potenziert sich leider, wenn man dieselbe Frage nicht nur in unterschiedlichen Spanien-Foren, sondern auch noch in verschiedenen Threads stellt... Um wirklich sicher zu gehen, würde ich den Tipp von Nixwielos beherzigen: "Wende dich mit rechtlichen Fragen an einen spanischen Anwalt oder Gestor."

[hu-ba]

Ich lese hier gerne die Fragen und Antworten zu den Steuer- und Rechtsthemen. Meine bisherigen Erfahrungen mit Steuerberatern und Gestoren waren nicht vertrauenserweckend. Es gab viele Fehlinformationen und Widersprüche oder die schwierigen, fraglichen Dinge bleiben unbeantwortet und die Hilfe beschränkte sich auf das Eintragen FERTIG VORZUBEREITENDEN Listen über Werbungskosten und Umsätze in die Formulare.