Steuern- und kostensparender Übertrag einer Immobilie

[Frank_Berlin]

kleine Ergänzung: die Sätze für die Schenkungssteuer an Neffen/Nichten in Deutschland liegen je nach Wert der Schenkung bei 15 bis zu 43% mit geringfügigen Freibeträgen, anwendbar auf den Verkehrswert (nicht nur den Katasterwert) der Immobilie.

[Oliva B.]

Hallo Frank,

es ist leider alles ein wenig komplizierter als du geschrieben hast (immer vorausgesetzt, ich habe dich richtig verstanden). Dann kann bei der Übertragung einer Immobilie, die schon über 20 Jahre im Besitz eines einzigen Eigentümers ist, die Plusvalía (je nach Grundstückswert und -größe) richtig ins Geld gehen. Und dann sollte man genau vergleichen, für welche der angebotenen Berechnungsmethoden man sich entscheidet.
Meine Antworten in blauer Schrift findest du in deinem Text:

offensichtlich ist es mir nicht gelungen, meinen Gedanken Missverständnisfrei zu formulieren. Hier der zweite Versuch: die heute, zum Beispiel im Rahmen der Schenkung fällige Wertzuwachssteuer reduziert die bei einem späteren Verkauf - zum Beispiel im Jahr 2030 - zu zahlende Wertzuwachssteuer, die dann vom Verkäufer (also dem heute Beschenkten) zu entrichten sein wird.

Ich dachte, das sei allgemein klar, denn bei jeder Übertragung (Verkauf, Erbe, Tausch, Schenkung) eines Grundstücks (mit oder ohne Immobilie [bien inmueble]) fällt diese Steuer an und richtet sich nach dem Mehrwert, sofern er sich seit der letzten Übertragung geändert hat.

Beispiel Szenario 1: Kauf eines Haus in 2010 mit Katasterwert 100 Tsd. EUR, verschenkt 2020 bei einem Katasterwert von 200 Tsd. EUR und der Beschenkte verkauft 2030 bei einem Katasterwert von 300 Tsd. EUR. Zweimal fällt die Wertzuwachssteuer an, berechnet auf Basis von je 100 Tsd. EUR.
Da sich die Gesetzeslage am Nov. 2021 geändert hat, berichtige ich dein Beispiel:

Kauf eines Haus in 2010 mit Katasterwert 100 Tsd. EUR, verschenkt 2022 bei einem Katasterwert von 200 Tsd. EUR.

Es wird also nach einer Frist ein Haus verschenkt, zu einem Preis der um 100.000 Euro höher war als beim Kauf. Da ist schon mal ein Denkfehler. Es geht nicht um den neuen Wert von Haus und Grundstück, sondern nur um den Wert des Grundstücks. Und den finde ich nicht in meinem IBI-Bescheid. Dort steht nur der VALC (Valor catastral) von Haus UND Grundstück. Den Valor Catastral del suelo muss ich also erfragen, wie Margit weiter vorne schon empfahl. Das macht in der Regel der Rechtsanwalt oder Notar, der die Schenkung letztendlich betreut.
Der „Valor Catastral“ (Katasterwert) ist jedoch etwas anderes als der „Precio total transmisión“ (Gesamtpreis der Eigentumsübertragung), der in der neuen Escritura steht.
Der Katasterwert für jede Immobilie setzt sich aus dem Katasterwert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes zusammen. Bei der Ermittlung des Katasterwerts werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Die Lage des Grundstücks, die städtebaulichen Gegebenheiten, die es beeinflussen, und seine Eignung für die Produktion. Die Kosten des Baus, die Vorteile des Vertrags, die Honorare und die darauf erhobenen Steuern usw.
  Der Katasterwert kann gemäß den in Artikel 32 des Immobilienkatastergesetzes festgelegten Kriterien aktualisiert werden… Quelle.

Um die Plusvalía zu berechnen braucht man also den „Valor Catrastral del Suelo“ (der, je größer und attraktiver das Grundstück ist umso höher ausfällt). Dieser Bodenwert wird multipliziert mit dem Koeffizienten, der jährlich per Gesetz aktualisiert wird (in deinem Fall liegt er bei 0,08 für die Nutzungsdauer von 11 Jahren). Ist das Grundstück länger im Besitz gewesen, kann der Faktor bis zu 0,45 (nach 20 Jahren) hochklettern, und beträgt damit ungefähr das 6-fache wie in dem angenommenen Fall. Nun wird dieses Ergebnis noch mit dem Steuersatz der Gemeinde multipliziert (max. 30 Prozent).

und der Beschenkte verkauft 2030 bei einem Katasterwert von 300 Tsd. EUR. Zweimal fällt die Wertzuwachssteuer an, berechnet auf Basis von je 100 Tsd. EUR.
Das ist ja auch richtig so. Es wird immer der Wertzuwachs nach der letzten Transaktion besteuert.
Beispiel Szenario 2: dito aber ohne Schenkung: der Käufer aus 2010 behält das Haus und verkauft selber 2030 für 300 Tsd. EUR: ebenfalls ist der Wertzuwachs von 200 Tsd. EUR zu versteuern, wenn auch erst später in 2030.
Auch das ist richtig. Wenn er jedoch das Haus nicht erst 2030 verkauft, sondern schon 2022 verschenkt hat, dann muss er selbst gar nichts zahlen, da die Steuer der Beschenkte zahlt! Was dieser dann irgendwann einmal mit seinem Geschenk macht, sollte den Vorbesitzer nicht mehr interessieren, oder?
Durch die Schenkung entsteht also kein insgesamt höherer Wertzuwachs und somit habe ich das Thema als etwas nachrangig zur anfallenden Schenkungssteuer gesehen.
Logisch.