Willkommen im deutschsprachigen Spanien-Forum

Frohe Ostern,

wie in einem anderen Forumsbeitrag (Links erst ab 25 Posts "Immobilienkauf" & "Handwerker") beschrieben, gehen wir von fallenden Preisen am Immobilienmarkt in Alicante aus. Das könnte für uns eine gute Gelegenheit sein, um unseren Intention eines Immobilieninvestments in die Tat umzusetzen. Wir planen auch in Deutschland in nächster Zeit eine kleinere Immobilie zu kaufen. Für uns ist das eine „sichere“ Investition in die Zukunft. Aufgrund des erhöhten Risikos für Vermieter in Spanien und der aktuellen Verwerfungen spielen wir mit dem Gedanken den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, nicht privat.

Für uns stellen sich Fragen der Versteuerung in Spanien, bei einer deutschen GmbH. Hat jemand damit Erfahrung?

Die Finanzierung über eine spanische Bank würde ich aktuell bevorzugen, mit welcher Bank habt Ihr finanziert?

Hallo Philipp,

jetzt hast du mich schon neugierig gemacht. Du kannst mir mal den Link per pm senden.
Was machst du denn beruflich? Wo wohnst du?

Hier im Forum wirst du viele finden, die sich nördlich und südlich von Alicante ein Haus gemietet oder gekauft haben.
Es gibt viel Erfahrung mit touristischer Verwendung und Vermietung. Ich vermute in dem Bereich wird nicht viel finanziert.

Gründe, um Immobilien über eine GmbH oder eine SL zu erwerben sehe ich nicht. Finde das aber spannend.

Hört sich im Prinzip gut an, die Praxis ist nicht ganz so einfach und erfordert Kenntnis einer Menge landesspezifischer Eigenheiten, angefangen bei den Miet- und anderen Gesetzen, sowie der Problematik des Schlendrians bei den Behörden. Viel Spaß dabei.

ich freue mich wirklich riesig, dass Ihr so schnell auf meine Posts schreibt!


Wir möchten eine oder mehrere Wohnung als Kapitalanlage, gerne renditestarke Kapitalanlage, kaufen. Unser Ziel ist aber nicht die Kurzzeitvermietung oder die touristische Vermietung. Wir planen eine langfristige Vermietung. "Deutsches Modell" = Mieter bleibt 20 Jahre drin wohnen.

Wir möchten in den nächsten Monaten gerne kaufen, weil wir denken, dass die Preise dann vergleichsweise günstig sein könnten. Selbst nutzen würden wir die Immobilie erst später. Renteneintritt ist 2054 +/- ein paar Jahre, je nach dem was sich die Regierung bis dahin einfallen lässt. :(

Auch eine Immobilie, die wir für uns als "Feriendomizil" nutzen können, ist eine Option. Die würden wir aber sonst leer stehen lassen.

@Hu-ba: Link: Foren-Übersicht Rubrik für Mitglieder, die an der Costa Blanca WOHNEN Wichtige Themen für Residenten & Langzeiturlauber Immobilien in Spanien --> Thema: Preisentwicklung spanischer Immobilien

hu-ba hat geschrieben: ↑Mi 15. Apr 2020, 10:14 Gründe, um Immobilien über eine GmbH oder eine SL zu erwerben sehe ich nicht. Finde das aber spannend.

Hauptgrund Risikoreduzierung & Renditesteigerung.

Die Eltern meiner Freundin hatten mit ein paar Mietern echt Pech. Die Wohnungen wurden böse abgewohnt und wegen jeder kaputten Glühbirne wurde angerufen. Die Eltern tauschen immer alles vorbildlich aus. Dann wurden Zahlungen eingestellt und es gab bauliche Mängel, welche zu hohen Nachzahlungen geführt haben. Das volle Paket...

Wie geschildert, planen wir den Immobilienkauf zur Vermietung, Langzeitmiete. Bei Privatkauf müssten wir die Mieteinnahmen mit dem persönlichen deutschen Einkommenssteuersatz besteuern, unter Anrechnung der Steuer in Spanien. Die Steuer in Spanien, da keine weiteren Einkünfte in Spanien existieren dürften niedriger sein, somit schlägt der deutsche Grenzsteuersatz auf den ersten 1€ Mietertrag. Max. 42%.

Bei einem Kauf über eine deutsche GmbH, nicht SL, erhoffe ich mir eine Risikoreduzierung für den persönlichen Bereich, wenn es bauliche Mängel gibt, o.ä. + die Steuer liegt bei 15%-33% und somit deutlich niedriger. Die Kosten für einen Jahresabschluss einer Immobilien GmbH sollten < 1.000 € sein.

Da wir aktuell auf die Mieteinnahmen nicht angewiesen sind und die Wohnungen lange halten wollen, scheint mir das sinnig. Die spätere Kosten beim Verkauf einer GmbH würde in in Kauf nehmen.

Hallo Philipp,

Ich hatte diese Überlegungen vor 2 Jahren und wir haben dann privat gekauft und nutzten lediglich für familiären Urlaub. Mich hat der steuerliche Aufwand in Spanien von einer gewerblichen Vermietung abgehalten. Für 5 Häuser lohnt sich das eventuell - aber mit unserem einzelnen Häuschen hätten wir vermutlich Not gehabt, auch nur die Steuerberater Rechnung zu erwirtschaften.

Gruß aufgrund gestrichener Flüge aus Süddeutschland

Henrik

Darf ich fragen, ob Ihr über eine spanische Bank oder eine deutsche Bank finanziert habt?

Oder bar bezahlt?

Ich kenne mich nicht wirklich aus und möchte etwas dazu lernen.

Einen GmbH "Mantel" habe ich bereits und werde ihn wegen einer Pensionszusage erst mal auch nicht los.

Eine GmbH liquidieren und auflösen ist übrigens aufwendig und auch nicht billig.

Wenn die GmbH nur verwaltet und nicht viel macht, kommt man um die Gewerbesteuer drumrum. Aber Körperschaftsteuer und Kapitalertragsteuer sind zusammen auch 40 %. Außer du läßt das Geld auf ewig drinn und investierst weiter.

IHK sind auch mindestens 250 EUR. Jahresabschluss würde ich eher 2000 EUR annehmen. Den größten Spaß kann ich mir mit der spanischen Bürokratie vorstellen.

Ist die GmbH die in Spanien Immobilien kauft und vermietet nicht in Spanien steuerpflichtig?

Risiko wegen Baumängeln, Mietausfall und Werthaltigkeit:

Ob da eine Bürgschaftsbank was macht.... k. A. Aber diese Versicherung ist teuer. Dass eine Bank einer GmbH ohne Sicherheiten was gibt kann ich mir nicht vorstellen. Die Auslandsimmobilien nehmen sie wahrscheinlich überhaupt nicht als Sicherheit. Welchen Schutz sollte eine GmbH oder SL hier geben?
Handwerker erwarten hier in Spanien eh Vorkasse, ob mit oder ohne Factura.

Eine Bankverbindung einer spanischen Bank mit einer deutschen GmbH stelle ich mir sehr kompliziert (oder schlimmer) vor als anders rum. Für meine spanische SL wollte ich ein deutsches Konto......

Die spanischen Steuerbehörden akzeptieren noch nicht einmal spanische Direktbanken wie N26 (mit spanischer AGB und ES Iban)

Komisch... eigentlich hatte ich schon geantwortet, aber scheinbar hat irgendwas nicht funktioniert...

hu-ba hat geschrieben: ↑Mi 15. Apr 2020, 17:14 Ich kenne mich nicht wirklich aus und möchte etwas dazu lernen.

Einen GmbH "Mantel" habe ich bereits und werde ihn wegen einer Pensionszusage erst mal auch nicht los.

Willkommen im Club! Da du schon eine GmbH hast, bist du schon weiter als ich

Ziel unserer GmbH ist es nicht, die Wohnungen wieder zu Geld zu machen. Langfristig halten bzw. gerne an Kinder vererben, ist das Ziel. Überschüsse/Gewinne sollen der Gesellschaft nicht entnommen werden, da aktuell keine Liquidität benötigt wird. Sicherlich ist es sinnvoll "sinnige Ausgabe" zu generieren, um den Gewinn zu drücken und somit Steuern zu sparen. Möglichkeiten gibt es einige, die bAV ist sicherlich eine gute Option. Bei uns wären das: Fahrzeug, Mobiltelefo,n Reisen zu den Immobilien & Handwerkergesprächen, etc.

Als VV GmbH zahlt man deutlich weniger Steuern, das ist richtig. Über eine Muttergesellschaft kann man Überschüsse "steuerfrei" abführen.

Bei der Bank würde ich gerne mit einer deutschen Banken zusammenarbeiten, da die GmbH ausschließlich in DE steuerpflichtig ist, wenn in ES keine Angestellten/Ladenlokale. Beides wäre nicht der Fall. Auch haben wir eine andere abbezahlte Immobilie die als Sicherheit dienen kann.
Ich glaube keine deutsche Bank finanziert eine spanische Immobilie, ohne deutsche Sicherheit.

Wichtig finde ich deine beiden Punkte:
- Kann ich uns, als Privatpersonen, durch einen Gesellschaftsgründung voll aus der Haftung nehmen, oder wollen die Banken, insbesondere bei den ersten Immobilien, dennoch eine private Sicherheit. Sollte man ein Immobilienimperium haben, ist die private Sicherheit vermutlich irrelevant.
- Kosten der GmbH i.H.v. ca. 2.500 € p.a.; Bei einer VV GmbH fallen meines Erachtens keine IHK Kosten an, oder? Dennoch lohnt sich die GmbH vermutlich erst ab einem Überschuss i.H.v. > 20.000 €. keine Ahnung...

Werde mich Tage aber mal steuerlich beraten lassen.

Gerne weitere Fragen, Anregungen, etc.

Die Banken möchten ausreichend Sicherheiten, denen ist egal wer die stellt, privat oder jur. Person. Deutsche Wohnhäuser bewerten die wohl mit 60-70 %
Zum Risiko: Wenn deine GmbH in Spanien mit der Immobilie ein größeres Problem hat, ist dein privates Haus in Deutschland weg.


Ausserdem wollen Sie noch Nachweise über die Kapitaldienstfähigkeit. Du bekommt einen Firmenkredit und wirst initial geprüft, darfst dann regelmäßig deine Bilanzen vorlegen.

Kredite für eine GmbH wird es wohl nur von der regionalen Hausbank geben. Die Zinsen sind entsprechend.

Ich hab von Steuern keine Ahnung, hätte aber vermutet, dass Spanien eine deutsche GmbH nicht anders behandelt als natürliche Personen, auch was die Anerkennung von Werbungskosten (Abschreibung, KFZ, Zinsen....) angeht. KfZ Kosten....in Spanien absetzen......?

Dein Vorhaben ist interessant, ich bin gespannt.