Steuern- und kostensparender Übertrag einer Immobilie

[Stegi]

Wir haben Glück! Oder auch doch nicht ?

Onkel will uns sein Haus an der CB überlassen. Nur welche Form des Übertrags ist der kostengünstigste? Soll er uns das Haus vererben? Oder ist es besser, wenn er uns jetzt die Immobilie schenkt. Oder sollen wir Sie kaufen?

Nach unserer Recherche, auch hier im forum, entstehen da ja doch erhebliche steuerliche Kosten. Gibt es da irgendeine versteckte Möglichkeit zu sparen.

Gehört haben wir unter anderem vom Erben und dann einige Jahre gar nichts tun ...?

Kann einer Licht in das Übertragungschaos bringen?

[villa]

Zu so einer Frage solltest du einen Gestor oder Anwalt sprechen der auf so was spezialisiert ist. Bedenke aber dass "Steurspartaktiken" sehr teuer werden können. Wähle also besser einen legalen steuergünstiges Weg um das Geschäft ab zu wickeln.

[Atze]

Ist der Vererber ein Resident? Dann besteht die Wahrscheinlichkeit, dass sein Tod den spanischen Behörden zur Kenntnis kommt.
Und: Ihr müsst das Erbe ja auch den deutschen Behörden zur Kenntnis bingen. Und da seid ihr NICHT fünf Jahre nach seinem Tod draußen.

[Stegi]

Vererber ist nicht Resident

[Beefeater]

zur Info:

Kann mein Onkel mir ein Haus schenken?
Hauseigentümer können ihre Immobilie an jede beliebige Person verschenken, auch an Neffen, Nichten oder Geschwister.
Dann wird aber in der Regel Schenkungsteuer fällig, weil der Freibetrag für solche Verwandte nur 20.000 Euro beträgt

Stand 12.05.2022

Beim Hauskauf fallen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5% GrunderwerbSteuern an.
Bei der Schenkung können das durchaus 30 bis 50% SchenkungsSteuern werden.

Für mich klingt der Kauf deutlich günstiger. Zumal man dabei sicher den Preis (innerhalb der Famile) so niedrig wie möglich ansetzen kann.

Das ist zumindest bei Immos in D so. Wie sich das mit Immos in Spanien verhält weiss ich nicht.
Hier zahlt man beim Kauf meist 10% Grunderwerbsteuern.

Verschiedene Möglichkeiten um ein Eigentum in Spanien an ein Familienmitglied zu übertragen:
https://www.white-baos.com/de/verschied ... bertragen/

[Oliva B.]

Wir haben das Prozedere der Schenkung gerade hinter uns gebracht und haben ordentlich Federn gelassen. Ich kann nun aus eigener Erfahrung sagen, ein desinteressierter Anwalt kann nicht nur sehr viel Geld, sondern noch sehr viel mehr Nerven kosten!

Vorsicht Auch bei einer Schenkung müssen in der Regel Steuern an die Gemeinde entrichtet werden, sofern ein (fiktiver ) Wertzuwachs auf städtischen Grund- und Boden erfolgte. Das ist an der Küste meistens der Fall. Und wenn dann noch zwischen Kauf und Schenkung ein paar Jahrzehnte liegen, kann selbst eine gut gemeinte Schenkung für den Schenkenden unerwartet teuer werden.

Diese Steuer nennt sich Wertzuwachssteuer weitere Informationen, allgemein als plusvalía municipal bekannt. Sie muss nicht nur bei Kauf, sondern auch bei Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie von dem alten Eigentümer innerhalb von 4 Wochen nach Vertragsabschluss deklariert werden.

Unser Anwalt konnte bei unserem Vorgespräch im Februar letzten Jahres die Höhe der Steuer nicht einmal anähernd beziffern , er meinte sogar, vielleicht hätten wir Glück, und wir kämen steuerfrei davon...

Tatsache ist, dass im Herbst 2021 ein neues Gesetz in Kraft trat. Das hatte ich recherchiert, und hatte auch gelesen, dass es seitdem zwei Modelle für die Berechnung der Wertzuwachssteuer gab (vielleicht auch noch gibt), zwischen denen der Verkäufer/Schenkende/Erblasser wählen konnte. Dieses Novum war unserem Anwalt völlig unbekannt und ich musste mehrfach nachhaken, bis er sich dann endlich drei Monate später bequemte und bei der Gemeinde nachfragte. Unser Anwalt teilte uns die Höhe der Steuer mit, Den Betrag konnte er allerdings nicht belegen. Angeblich gibt die Gemeinde nur telefonisch Auskunft... (Kurzum: Dieser Betrag lag 25 Prozent unter dem, den wir letztendlich bezahlen mussten).

Wäre es nach unserem Anwalt gegangen, hätten wir die Steuern nach der neuen Methode bezahlt ,gut 25.000 Euro mehr als nach der alten Methode. Die Steuer nennt sich "Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana", kurz IIVTNU, übersetzt: Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken. Und wie eingangs schon erwähnt, dieser hohe Betrag, den jeder Verkäufer/Schenkende/Erblasser im Hinterkopf haben sollte, war in dem Kostenvoranschlag des Anwalts nicht enthalten!

Das Thema "Wertzuwachssteuer" ? in Moraira haben wir im letzten Jahr kurz angeschnitten. Ich rate jedem, sich detailliert über die genauen Kosten zu informieren, die auf ihn zukommen, wenn er sich von seinem Haus/Grundstück trennt!

[Beefeater]

Vorsicht Auch bei einer Schenkung müssen in der Regel Steuern an die Gemeinde entrichtet werden, sofern ein (fiktiver ) Wertzuwachs auf städtischen Grund- und Boden erfolgte. Das ist an der Küste meistens der Fall. Und wenn dann noch zwischen Kauf und Schenkung ein paar Jahrzehnte liegen, kann selbst eine gut gemeinte Schenkung für den Schenkenden unerwartet teuer werden.

Diese Steuer nennt sich Wertzuwachssteuer weitere Informationen, allgemein als plusvalía municipal bekannt. Sie muss nicht nur bei Kauf, sondern auch bei Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie von dem alten Eigentümer innerhalb von 4 Wochen nach Vertragsabschluss deklariert werden.

Ja die böse und berüchtigte WertZuwachsSteuer... die es wohl nur in Spanien gibt

Es gibt aber Möglichkeiten und Ausnahmen, um diese Wertzuwachssteuer nicht zahlen zu müssen.

Für Immo Besitzer, die beim Verkauf über 65 Jahre alt sind bzw. die ihre Immobilie mehr als 3 Jahre persönlich bewohnt haben,
kann diese Wertzuwachssteuer auf 0 gesetzt werden. Das gilt aber nur für Residenten, nicht für Ferienimmobilien Besitzer.

Eine Steuerfreiheit kann auch bestehen, falls nach dem Immobilienverkauf wieder eine Immobilie zur Begründung des dauerhaften Wohnsitzes erworben wird (Aktuell – Urteil vom 07.02.2018)

Idealista hat dazu auch ein paar gute Tipps auf Lager:

https://www.idealista.com/de/news/finan ... -gains-tax

[Oliva B.]

Ja die böse und berüchtigte WertZuwachsSteuer... die es wohl nur in Spanien gibt

Es gibt aber Möglichkeiten und Ausnahmen, um diese Wertzuwachssteuer nicht zahlen zu müssen.

Für Immo Besitzer, die beim Verkauf über 65 Jahre alt sind bzw. die ihre Immobilie mehr als 3 Jahre persönlich bewohnt haben,
kann diese Wertzuwachssteuer auf 0 gesetzt werden. Das gilt aber nur für Residenten, nicht für Ferienimmobilien Besitzer.

Eine Steuerfreiheit kann auch bestehen, falls nach dem Immobilienverkauf wieder eine Immobilie zur Begründung des dauerhaften Wohnsitzes erworben wird (Aktuell – Urteil vom 07.02.2018)

Idealista hat dazu auch ein paar gute Tipps auf Lager:

https://www.idealista.com/de/news/finan ... -gains-tax

Das ist zwar richtig, was du schreibst, beefeater, trifft aber in diesem konkreten Fall nicht zu, denn

Vererber ist nicht Resident

Auch der Kauf einer anderen Immobilie in Spanien käme für Stegis Onkel wohl nicht in Frage, da er sich schon von der aktuellen trennen will.

Zum Thema "Erschaftssteuer" in der Valencianischen Gemeinschaft findet man viele Infos auf den Webseiten von Anwälten, die sich darauf spezialisiert haben, z. B. diese.

[Frank_Berlin]

Guten Tag in die Runde,

ich möchte dem Themenersteller dringend raten, sich für diese Frage einen versierten Steuerberater und/oder Anwalt hinzuzuziehen, der neben den spanischen auch die deutschen Steuergesetze kennt. Es gibt für Erbschafts- und Schenkungssteuer meines Wissens kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien und da der Erbe/Beschenkte - so wie ich es verstehe - Deutscher ist, kann oberhalb der bescheidenen Freibeträge auch die deutsche Schenkungs-/Erbschaftsteuer fällig werden.

Ein Modell, dass eventuell sinnvoll sein könnte wäre auch eine Schenkung mit lebenslangem Niessbrauchsrecht für den Onkel, das würde zumindest in Deutschland den Wert der Schenkung spürbar reduzieren. Aber auch das wäre vor dem Hintergrund der spanischen Regeln dazu im Detail zu prüfen.

Frank

[Frank_Berlin]

… und noch eine Anmerkung: es kommt gar nicht so selten vor, dass aus Nichten/Neffen per Adoption Kinder werden. Dann gelten gleich ganz andere Freibeträge (2 x 400kEUR statt 1x 20kEUR).