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Hier gibt es ein wichtiges Missverständnis aufzuklären: Die Regelung, dass man ab 65 Jahren Immobilien steuerfrei verkaufen darf, ist kein generischer Freibrief für jeglichen Immobilienbesitz.
​Das spanische Steuerrecht unterscheidet strikt zwischen Ihrem Hauptwohnsitz (vivienda habitual) und weiteren Immobilien (Zweitwohnungen, Anlageobjekten oder Auslandsimmobilien). Zudem kocht Deutschland bei deutschen Immobilien sein eigenes Süppchen.
​Hier ist die konkrete Auflösung für Ihr Szenario mit den vier Häusern:
​1. Das selbstbewohnte Haus in Spanien (Hauptwohnsitz)
​Status: Komplett STEUERFREI (in Spanien)
​Die Regel: Wenn Sie über 65 Jahre alt sind und Ihren offiziellen Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn in Spanien zu 100 % steuerfrei (Exención por venta de vivienda habitual).
​Bedingung: Sie müssen nachweislich in den letzten 3 Jahren durchgehend in diesem Haus gewohnt haben.
​Vorteil: Sie müssen das Geld nicht reinvestieren. Sie können den Gewinn komplett behalten. (Hinweis: Die kommunale Wertzuwachssteuer Plusvalía fällt unter Umständen trotzdem an, aber die große Einkommensteuer/IRPF entfällt).
​2. Die 2 anderen Häuser in Spanien (Zweitwohnungen / Vermietet)
​Status: Grundsätzlich STEUERPFLICHTIG (in Spanien)
​Die Regel: Für alle Immobilien, die nicht Ihr Hauptwohnsitz sind, gilt der automatische Altersbonus nicht. Der Gewinn wird in Spanien normal mit der Kapitalertragsteuer (Satz je nach Gewinn zwischen 19 % und 28 %) besteuert.
​Das Schlupfloch (Die Leibrente): Es gibt eine Ausnahme für Über-65-Jährige (Renta Vitalicia). Der Gewinn aus dem Verkauf dieser Zweithäuser bleibt steuerfrei, wenn Sie den gesamten Verkaufserlös innerhalb von 6 Monaten in eine private Leibrente bei einer Versicherung anlegen.
​Der Haken: Hier gilt eine Obergrenze von maximal 240.000 Euro über Ihr gesamtes Leben hinweg. Alles, was darüber hinausgeht oder nicht in die Leibrente fließt, müssen Sie ganz normal in Spanien versteuern.
​3. Das Haus in Deutschland (nicht selbstbewohnt)
​Hier wird es am kompliziertesten, da zwei Steuerbehörden mitreden:
​Blickrichtung Deutschland: Die 10-Jahres-Frist entscheidet
​In Deutschland gibt es keinen Altersbonus für Über-65-Jährige. Ob der Verkauf in Deutschland steuerfrei ist, hängt einzig und allein an der deutschen Spekulationsfrist:
​Länger als 10 Jahre im Besitz? Der Verkauf ist in Deutschland steuerfrei.
​Kürzer als 10 Jahre im Besitz? Der Gewinn muss in Deutschland voll mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
​Blickrichtung Spanien: Das Welteinkommen greift
​Da Sie in Spanien steuerpflichtig resident sind, müssen Sie den Gewinn aus dem deutschen Haus auch in Ihrer spanischen Steuererklärung (Renta) angeben. Da es nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, fordert Spanien hierauf Steuer.
​Wenn das Haus in D steuerfrei war (>10 Jahre): Spanien verlangt dennoch die spanische Steuer auf den Gewinn (19 % bis 28 %). Einzige Rettung auch hier: Der oben genannte Leibrenten-Trick (bis max. 240.000 €).
​Wenn das Haus in D versteuert wurde (<10 Jahre): Sie zahlen erst in Deutschland Steuer. Spanien berechnet dann die spanische Steuer auf diesen Gewinn, zieht aber die in Deutschland bereits gezahlte Steuer davon ab (Anrechnungsmethode), damit Sie nicht doppelt bezahlen. Ist die spanische Steuer höher als die deutsche, zahlen Sie die Differenz in Spanien

Beefeater hat geschrieben: ↑Mi 10. Jun 2026, 22:20 Mit Empadronamiento kannst du genau 180 Tage im Jahr in Spanien leben.
Danach musst du eh raus, bzw. bist wenn du einfach bleibst, quasi eh Resident und damit in Spanien steuerpflichtig
mit deinem weltweiten Einkommen (auch Mieten in D) und auch ohne offizielle Residencia.

Die ganzen Tricksereien der Vergangenheit werden im digitalen Zeitalter alle obsolet bzw. sogar ganz böse bestraft.

Speziell mit vermieteten Wohnungen in D wird es spästestens spannend, wenn du diese verkaufst.
In D ist das für Privatleute in der Regel steuerfrei. In Spanien nicht.

Saludos Mike