Modelo 902N

[Atze]

Hat jemand Erfahrungen mit dem Formular 902 N?
Es handelt sich um ein Formular, einzureichen beim Katasteramt, in dem ein Architekt? bescheinigt, dass ein Bau durch bestimmte Maßnahmen (z.B. Anbauten, Modernisierungen oder einfach auch Fertigstellung) einer höheren Wert bekommen hat. Das muss nicht mit einzelnen Rechnungsposten belegt werden und hat auch nichts mit Gemeindebauordnungen zu tun- sondern ist ein rein fiskalischer Vorgang.
Warum um Himmels Willen sollte man so etwas tun: Seinen Eigenbesitz auf einen höheren Wert anzugleichen.
So wurde es mir erklärt:
Du erbst eine halbfertige Immobilie (im Katasterauszug steht auch deshalb auch ausdrücklich: unter Konstruktion) im Wert von 20.000 €.
Nachdem Du 5 Jahre später alles fertiggestellt hast incl. Fin de Obra und Erstbezugszertifikat willst Du diese Immobilie für 120.000€ verkaufen.
Wenn Du das einfach so machst, verlangt das Finanzamt für den "Wertzuwachs" von 100.000 € 20% Steuern, d.h. 20.000 €.
Wenn Du aber erst mal laut Modelo 902 N (das ich leider nicht ausreichend übersetzen kann) eine Wertsteigerung von 100.000 durch den Fertigbau gegenüber dem Rohbau erzielt hast, musst Du für diese Wertsteigerung nur 1,5% Steuern zahlen, also 1.500 € zuzüglich Honorar für den Architekten und Gebühr für einen Notar - nämlich angeblich muss das vor einem Notar geschehen.
Bei dem eigentlichen Verkauf bleibt dann kein versteuerbarer Gewinn übrig.

http://www.catastro.meh.es/pdf/902N.pdf

Ist jemand von Euch mit so etwas vertraut, hat es schon mal gemacht?

Edith sagte mir gerade, dass das Modelo 902N hier schon mal erwähnt wurde, allerdings mit der Zielsetzung, alles auf dem neuesten Stand zu haben (was für Spanier eher ungewöhnlich wäre). Unser oben angegebene Grund, einmal für die Fertigstellung ausgegebenes Geld nicht noch mal als "Gewinn" versteuern zu müssen, wurde nicht erwähnt.

[sol]

@ AStze

frag doch mal beim Forumsmitglied " chris " an------
seine hompage aus dem Forum :
http://www.zerbst.es/

[baufred]

Erläuterung des Procederes ... warum, wofür:
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/g ... amites.asp
https://www.sedecatastro.gob.es/OVCFram ... TIT&a=proc

... meine Erklärung/Deutung der Auswirkungs"kette":
die Aktualisierung des Katasterdaten = Werterhöhung der Immobilie hat unmittelbaren Einfluss auf die Festlegung der IBI (>SUMA) ... dadurch auch Auswirkungen auf die Einkommensteuererklärung (selbstgenutzte Immobilie) > höhere Steuer!
>> generiert also höhere Steuereinnahmen (Steuergerechtigkeit ) ...

... und ist zu einem Zeitpunkt X der Katasterwert aktuell festgestellt, ist die Differenz zum möglichen Verkaufspreis dadurch u.U. erheblich geringer ... somit geringere "PlusValia" ... wie ja bereits festgestellt ...

... und, wer am Procedere "mitwirken" muss, klärt man am Besten im zuständigen "Catastro" - Büros spanienweit gelistet:
https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFra ... O=LISTAPIC

[Atze]

... meine Erklärung/Deutung der Auswirkungs"kette":
die Aktualisierung des Katasterdaten = Werterhöhung der Immobilie hat unmittelbaren Einfluss auf die Festlegung der IBI (>SUMA) ... dadurch auch Auswirkungen auf die Einkommensteuererklärung (selbstgenutzte Immobilie) > höhere Steuer!
>> generiert also höhere Steuereinnahmen (Steuergerechtigkeit ) ...

Hmm, offenbar kann die SUMA auch ohne diese Maßnahme die höhere Steuer für die fertigen Bauten festsetzen.
So ist es bei uns seit zwei Jahren und es ist ja auch gerechtfertigt. Mir fehlen allerdings Vergleichsmöglichkeiten, ob der auf irgendeine Weise erhobene neue Katasterwert gerechtfertigt ist und besonders wie er zustande gekommen ist. Die einzige Möglichkeit wäre "Augenschein" von außen. Von uns aus ist noch keine Höherstufung erfolgt. Von dieser Möglichkeit oder Erfordernis??? wissen wir erst seit Neuestem.

... und ist zu einem Zeitpunkt X der Katasterwert aktuell festgestellt, ist die Differenz zum möglichen Verkaufspreis dadurch u.U. erheblich geringer ... somit geringere "PlusValia" ... wie ja bereits festgestellt ...

Die eigentliche "Plusvalia" der Gemeinden ist es ja nicht. Die hat nichts mit den Bauten zu tun, sondern nur mit dem Mehrwert des unbebauten Grundstückes im Lauf der Zeiten.
Das, wovon wir reden, ist eher der "Gewinn": Die Differenz zwischen Erwerbswert und Verkaufswert.
Und davon müssen eben die dazu erforderlichen eingebrachten Kosten abgezogen werden.
Leider scheint unser sonst recht tüchtige Architekt nicht zu wissen, wovon ich rede.
Die eigenen Höherstufungen scheinen hier recht ungewöhnlich zu sein, da sie ja - solange der Besitz in Familienbesitz bleibt - sich eher nachteilig auswirken.

[baufred]

... ohne hier noch weiter über Feinheiten der Kriterien zu rätseln, hab ich mal ein paar anschauliche Kommentare und Erläuterungen zum Thema "Valor catastral" (in Spanisch) aus den unendlichen Weiten des Internets "gefischt" ... sind manchmal verständlicher als das "Beamtenspanisch" der offiziellen Veröffentlichungen ... aber halt auch mit entsprechender Vorsicht zu geniessen ...

Einstieg mit Themverlinkung - sehr informativ:
http://elcatastro.blogspot.de/
Valor catastral:
http://elcatastro.blogspot.de/2011/03/v ... stral.html

... und ebenfalls die "FAQ"-HP des bereits genannten "Katasteramtes" der Regierung sind um einiges verständlicher in der Erklärung:
http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/faqs.asp

... den finanztechnischen "Umgang" mit dem Wertzuwachses des Hauses wird hier m.E. releativ verständlich erläutert:
Impuesto sobre la Renta de No Residentes
>> sh. Pkt.: 2.3. GANANCIAS DERIVADAS DE LA VENTA DE INMUEBLES.

... und, die Spanier haben so wieso ein sehr "gespaltenes" Verhältnis zum Thema Behörden und Finanzamt bzw. Steuern im Speziellen ... und gehen deswegen sehr "geizig" mit Infos um zu persönlichen Veränderungen und den Informationspflichten (Bringepflichten ) Behörden gegenüber ...

[Atze]

Vielen Dank, Baufred, für die reichlichen Informationen.
Interessanterweise möchte nun unser Architekt von uns genau wissen, was er zu tun hat.
Ich werde also mit meinen minimalen Spanischkenntnissen versuchen, ihm auf die Sprünge zu helfen.
Bisher habe ich noch nicht den Passus gefunden, wo bei dem Modelo 902N der Notar ins Spiel kommt.

[baufred]

... "schwaches Bild" eures Architekten als "Dienstleister" ... gerade in diesen Zeiten > er hat nur 2 Möglichkeiten:
> entweder ist er da mal etwas kreativ und "haut" mal bei den Anlaufstellen (Registro de Catastro) erst einmal mit einer Minimal"lösung" der Aktualisierung "auf den Busch" ... und bessert ggfs. - falls es nicht ausreichen sollte - entsprechend nach ... man(n) muss ja nicht unbedingt den letzten "Nagel" aufzählen ...
> ... oder er soll sein Diplom zurückgeben ...

... also, selbst hatte ich auch diverse Unklarheiten bei meinen "Obra menores", die etwas in die "Grauzone" der Interpretierungsmöglichkeiten gingen ... simple Lösung: Fotos der Situation, dazu die entsprechende (techn.) Skizze mit Vermaßung der Situation und dazu das Gegenstück mit der gewünschten planerischen Lösung und Vorstellung beim "Técnico" im Urbanismo ... kurze Diskussion, ggfs. einige Anpassungen und dann den Bauantrag eingereicht ... erledigt, Baugenehmigung konnte 14 Tage später abgeholt werden ...

... wie im "richtigen Leben": man muss miteinander sprechen ... und verstehen ...dann klappt's auch mit dem "Nachbarn" ...