Nebenkosten beim Hauskauf

[RonjaJob]

Hallo liebe Mitglieder,

nach 2 Jahren Suche haben wir ein Haus gefunden welches wir kaufen wollen. Termin ist am 25.1.2024. Das Haus ist in Pinar de Campoverde. Kaufpreis 330.000 Euro. Ich bin immer davon ausgegangen, man zahlt dann auf den Kaufpreis die 10% Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer?) und dann noch die Kosten für den Notar und die Gestoria. Einmal Jährlich dann die Grundsteuer und die Nicht Residenten Steuer.
Jetzt schreibt mir gestern abend die Gestoria und sagt, nicht der Kaufpreis ist die Berechnungsgrundlage für die Kaufnebenkosten sondern der Katasterwert des Hauses, der bei Schlappen 490.000 Euro liegt.
Das sind mal eben 9000 Euro mehr Nebenkosten als ich berechnet hatte und das Geld habe ich auch gar nicht.
Ist das so richtig? Alle Seiten im Internet sagen der Kaufpreis ist die Berechnungsgrundlage, Freunde die vor 2 Wochen ein Haus in La Marina URB. gekauft haben sagen das auch. Ich bin so verwirrt gerade. Es könnte doch niemand ein Haus kaufen wenn er erst die Katasterwerte heranziehen müsste um zu berechnen ???

Dann die jährliche Grundsteuer, die ist 1469 Euro und berechnet sich aus einem Wert von 284144,28 die auf dem SUMA Schein stehen, woher kommt diese Zahl jetzt wieder? Ich dachte die Grundsteuer geht nach dem Katasterwert und die müsste dann ja viel höher sein bei 490.000 Euro Katasterwert. Ich blicke nicht durch und brauche Informationen bitte.

[Beefeater]

Also wenn sich seit Oktober 2022 nichts geändert hat, als wir kauften, dann sieht das nach einer Unseriösität bzw. Abzocke aus.

Wir hatten einen ähnlichen Kaufpreis und haben genau darauf innerhalb von 30 Tagen die 10% an den spanischen Staat gezahlt.
also ca. 34.000€
plus die Gebühren für Notar, Anwalt und die nötigen Eintragungen.

Im spanischen Kataster sind ABER deutlich geringere Werte, als die aktuellen Kaufpreise NORMAL.
Bei uns ca. 128.000€ (aus dem Gedächtnis, kann auch 228.000 sein). Das ist ähnlich wie in Deutschland.

Wenn es wahr wäre, daß euer Katasterwert soooo hoch liegt, ist da - meiner Meinung nach - was oberfaul.
NIEMAND bei Verstand würde euch ein Haus für 340.000€ verkaufen, wenn der Katasterwert 200.000€ darüber liegt.

Das mußt du dringend überprüfen! Die machen beim Kataster auch schonmal Unsinn.
Unsere Daten (nicht der Wert) waren auch falsch und ich hatte dann etwas Rennerei.

Denn am Katasterwert berechnen sich auch die NonResidenten Steuern (fiktive Vermietungssteuer)
Die wären bei dir dann ja horrend ... jedes Jahr (Modelo 210)
Und ebenso auch die Grundsteuer IBI !

Ohne jemanden beleidigen zu wollen ... Gestorias sind meist einfache Bürokaufleute ohne anwaltliche Befugnisse.
Also eher Formalitäten Helfer als Fachleute. Und ob ein Gestor die Katasterwerte überhaupt bekommt, weiß ich nicht.
Ich empfehle dringend einen Anwalt für Immobilienrecht zu involvieren.

ODER du fragst Morgen sofort den beauftragten Notar was genau Sache ist.
Der muß neutral sein und hat sicher den Vertrag schon auf dem Tisch liegen, um alles zu prüfen.

Gruß Mike

P.S. Da sind meine persönlichen Erfahrungen und Kenntnisse ohne juristische Gewähr. Andere können dazu sicher mehr sagen.

[RonjaJob]

Hallo,

wieso soll es sich um eine Abzocke handeln? Oder um etwas unseriöses? Wir haben das Haus im Oktober angeschaut und dann einen Vorvertrag gemacht, bzw. hat das alles die Gestoria gemacht deren Tochter in der gleichen Kanzlei auch Anwältin ist, und diese Gestoria wurde mir hier vom Forum empfohlen. Das Haus wird von Schwedischen alten Leuten verkauft. Es ist definitiv mehr Wert als 330.000 Euro, aber sie wollten es schnell verkaufen weil einer der Verkäufer wohl sehr krank ist und es mit dem vererben schwerer ist als wenn man zu Lebzeiten verkauft.

Es kam ein Architekt ins Haus und hat einen neuen Energieausweiß erstellt, eine Wohnbarkeitsbescheinigung und auch die städtebauliche Unbedenklichkeit liegt vor. Alles ist in Ordnung, alle Gebäude sind eingetragen. Das hat die Gestoria geprüft.

DIe Gestoria hat die Valor Fiscal und darin steht ein Wert von 488.945,59 Euro. (Stand 13.01.2024) Das Dokument liegt mir hier vor. Dann gibt es die SUMA (IBI) vom Oktober 2023 mit einem Betrag von 1469,03 Euro und der Wert von dem diese Zahl ermittelt wird ist 284144,28. (Stand 03.10.2023)

Ich verstehe das alles nicht. Wieso ist der Katasterwert so hoch, wenn er in der IBI nur mit 284144,28 angegeben wird?

Das Grundstück hat 1230 qm2 und das Haus und die Nebengebäude sind 455qm2.

Warum muss oder soll der Katasterwert unter dem Kaufpreis des Hauses liegen?

Ich gehe aber auch stark davon aus, dass die Gestoria sich einfach nur vertan hat in der Whatsapp von gestern. Die Kaufnebenkosten sind 10% vom Kaufpreis im Raum Valencia. Oder etwas nicht?

[BettyBoop99]

Hallo, ich denke, das Problem ist ähnlich wie es bei uns war.
Das Finanzamt hat den notariell Beglaubigten Kaufpreis angezweifelt und einfach geschätzt. Dann sollten wir nachzahlen. Glücklicherweise hatten wir ein anerkanntes Gutachten, das den Wert= Kaufpreis bestätigt hat.

[Florecilla]

Jetzt schreibt mir gestern abend die Gestoria und sagt, nicht der Kaufpreis ist die Berechnungsgrundlage für die Kaufnebenkosten sondern der Katasterwert des Hauses, der bei Schlappen 490.000 Euro liegt.

Ich vermute, dass sich "Abzocke" auf diesen Absatz bezog, denn die Grunderwerbssteuer bezieht sich auf den Kaufpreis.

Der Katasterwert wiederum ist relevant für die Nichtresidenten-Steuer.

Dass der Katasterwert über dem Kaufpreis liegt, scheint ein sehr seltener Fall zu sein. Ich persönlich habe davon noch nie gehört. Vielleicht ist die Gemeinde aber auch eine von denjenigen, die die Katasterwerte in letzter Zeit "bereinigt", d.h. angehoben hat.

Hallo, ich denke, das Problem ist ähnlich wie es bei uns war.
Das Finanzamt hat den notariell Beglaubigten Kaufpreis angezweifelt und einfach geschätzt. Dann sollten wir nachzahlen. Glücklicherweise hatten wir ein anerkanntes Gutachten, das den Wert= Kaufpreis bestätigt hat.

Das kann hier eigentlich nicht der Fall sein, denn der Kauf wurde ja noch nicht notariell beglaubigt.

[villa]

Du schreibst Valor fiscal. Das dürfte wohl etwas anderes sein als die Valor Catastral. Ich würde mir das erst mal genau erklären lassen von der Gestoira oder eben Anwältin.
Ich bin jetzt nicht so schnell im Infos geben, hatte aber bei unserem Kauf verifiziert dass der Wert der Immobilie nicht über dem Kaufpreis ist. Sorry wenn ich mich nicht erinnere wie das genau hiess.
Die Steuergesetze sehen vor dass bei einem Verkauf unter dem Wert trotzdem die Steuern für den realen Wert berechnet werden. Eventuell ist so was dein Problem.
Einfach nachfragen bis man es dir schlüssig erklären kann Dafür bezahlst du ja die Leute.

[RonjaJob]

Hallo,

also wir haben es jetzt verstanden. Der Kaufpreis von 330.000 Euro liegt unter dem Schätzwert der Gemeinde mit 490.000 Euro. Deshalb beziehen sich die Kaufnebenkosten auf die 10 % von 490.000 Euro. Das ist ein Gesetz das erst vor 2 Jahren eingeführt wurde. Der Makler hat uns das natürlich mal wieder verschwiegen...

Wir haben jetzt die Möglichkeit einen Architekten zu bezahlen, der dann hoffentlich den Wert der von der Gemeinde angenommen wird niedriger macht und wir somit weniger Steuern zahlen müssen. Gleichzeitig versucht unsere Gestoria meinen Mann als Residenten zu melden, wodurch sich die Steuer auf 6% von 490.000 Euro senken lassen kann.

Naja, wieder was dazu gelernt...

[RonjaJob]

Du schreibst Valor fiscal. Das dürfte wohl etwas anderes sein als die Valor Catastral. Ich würde mir das erst mal genau erklären lassen von der Gestoira oder eben Anwältin.
Ich bin jetzt nicht so schnell im Infos geben, hatte aber bei unserem Kauf verifiziert dass der Wert der Immobilie nicht über dem Kaufpreis ist. Sorry wenn ich mich nicht erinnere wie das genau hiess.
Die Steuergesetze sehen vor dass bei einem Verkauf unter dem Wert trotzdem die Steuern für den realen Wert berechnet werden. Eventuell ist so was dein Problem.
Einfach nachfragen bis man es dir schlüssig erklären kann Dafür bezahlst du ja die Leute.

Was ist eine Valor fiscal und was die Valor Catastral?

Valor fiscal liegt mir vor mit 490.000 Euro. Was ist das andere?

[villa]

Hallo, du hast ja ober geschrieben dass der Schätzpreis der Gemeinde so hoch liegt....Valor Fiscal. Die valor catastral (Katasterwert) liegt üblicherweise tiefer. Der Katasterwert wird zur Berechnung von IBI (Grundsteuer) herangezogen und auch für das Modelo 210 (nicht residenten Steuer) Auch den müsste die Gestoria kennen.

[chris]

Hier ist ein interessanter Link zur Berechnung auf der Basis der Valor Catastral.

https://atv.gva.es/es/simulador-bienes- ... eza-urbana