Steuern bei Vermietung

[Miesepeter]

Ein neues Wohnungsgesetz steht kurz vor der Verabschiedung. Danach werden alle Wohnungen, die nicht ständig vom Eigentümer selbst genutzt werden mit bis zu 150% höher besteuert. Desweiteren wird die Zwangsräumung erheblich erchwert. Andererseitz sind private Abmachungen voll rechtsgültig und die Maklervergütung ist in jedem Fall vom Vermieter zu zahlen. Dies mal vorab in grossen Zügen.

[vitalista]

Ich erinnere mich nicht, ob wir das schon veröffentlicht hatten. Falls ja, doppelt hält bekanntlich besser .

Endlich müssen Mieteinnahmen nicht mehr pro Quartal versteuert werden. Man muss ab sofort diese Pflicht vom 01. bis max. 20.01.des Folgejahres erfüllen.
Lest selbst:

https://www.iberiantax.com/de/blog/wich ... teinnahmen

[Atze]

Jep,
darüber hatte mich der Dennis von den Bumillers schon aufgeklärt. Die 19% Steuern bleiben.

[Frank_Berlin]

Guten Tag in die Runde,

ich nutze den Beitrag, um meine Erfahrung aus den letzten 10 Jahren bei der Versteuerung der Mieteinnahmen des Ferienhauses zu diskutieren und ggf. dazuzulernen.

Wir deklarierten beim spanischen Finanzamt bisher je Quartal die Mieteinnahmen für das Ferienhaus in Javea. Das Haus wird in der Hauptsaison an Gäste vermietet, in der Nebensaison nutzen wir es selber bzw. es steht leer. Dabei sind wir Nichtresidenten aus Deutschland. Künftig erfolgt die Einkommensteuererklärung zum Glück nur noch jährlich.

Das in Spanien zu versteuernde Einkommen ergibt sich aus den Mieteinnahmen (brutto = netto, also keine Mehrwertsteuer) abzüglich der zeitanteiligen laufenden Ausgaben. Die laufenden Ausgaben beschränken sich dabei auf z. B. Wasser, Strom, Reinigung, Finanzierung, Marketing, IBI. Nicht absetzbar sind jedoch Instandhaltung, AfA auf das Gebäude, Reparaturen oder Ausgaben für das Inventar. Zeitanteilig heißt, wenn das Haus z. B. 13 Wochen im Jahr fremdvermietet war, werden diese absetzbaren laufenden Ausgaben zu 25% (13/52) angerechnet - unabhängig davon ob das Haus die verbleibenden 39 Wochen leer stand oder selbst genutzt wurde.

Das zu versteuernde Einkommen wird dann mit einem (relativ niedrigen) Satz von 19% versteuert.

In Deutschland kann dann die spanische Einkommensteuer gegen die deutsche Einkommensteuer gem. Doppelbesteuerungsabkommen gegengerechnet werden. Das setzt allerdings voraus, dass in Deutschland aus dieser Vermietung überhaupt ein positives Einkommen erzielt wird.

Frage: läuft das bei denen von Euch, die fremdvermieten, auch so? Oder gibt es eine Möglichkeit, doch AfA, Reparaturen etc. in Spanien bei der Einkommensteuer anzusetzen?

Es geht mir hier nur um die Einkommensteuer, alle anderen Steuerarten (Eigennutzung, IBI, etc.) sind erst mal außer Betracht. Wenn es ins Detail geht, ziehe ich gerne einen Steuerberater hinzu. Mich würde aber vorab interessieren, ob es grundlegend andere Erfahrungen zu dem Thema gibt?

Danke für das Feedback, Frank

[alf]

Fragt man Tante Google nach "Ferienwohnung Vermietung Spanien, AfA," so geben diverse, in Spanien tätige Steuerberater, die AfA mit 3% absetzbar ein (Deutschland 2%). Selbstverständlich nur anteilig der vermieteten Zeit. ich denke, es ist unerheblich, ob diese AfA in Spanien abgesetzt wird, wenn das FiA-D eh das ganze Jahr berücksichtigt (keine Eigennutzung) und die spanische Steur zuvor abzieht. In D ist allerdings eine Gewinnerziehlungsabsicht nachzuweisen, (Prognosezeitraum 30 Jahre???). Bei der Gewinnerziehlungsabsicht (positive Einnahmen) wird m.E. die AfA nicht einberechnet. Es dürfte sich dabei um einen maßgeblichen Anteil der Werbungskosten handeln und somit der Gewinnbereich deutlich früher erreicht werden. Bisher habe ich diesbezüglich aber keine gesicherte Auskunft vom FiA-D.
Habt Ihr Erfahrungen diesbezüglich?

[Frank_Berlin]

Guten Tag Alf, danke für die Antwort.

Genau diese Quellen habe ich in Google auch gefunden. Andererseits hat mir die Gestoria vor einiger Zeit vermittelt, dass die Abschreibung eben nicht angesetzt werden könne. Deshalb meine Nachfrage an Euch, bevor ich einen spanischen Steuerberater hinzuziehe.

In unserem Fall ist es so, dass in Spanien eine erhebliche Einkommensteuer anfällt, während in Deutschland aufgrund dessen, dass die Abschreibung und die Reparaturen angesetzt werden können, das zu versteuern der Einkommen aus der Vermietung nahe Null liegt. Die Zahlungen an das spanische Finanzamt können deshalb nicht gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen rückerstattet werden.

Ich gebe euch, dass langfristig eine Gewinnerzielungsabsicht erforderlich ist, damit nicht Liebhaberei unterstellt werden kann.